Как купить свою первую квартиру

Итак, вы решили перестать жить в съемной квартире или с родителями. Настало время купить свое жилье. Вы открываете сайт с объявлениями по недвижимости и видите цены. А они очень высокие: в Казани дорогие квартиры, даже если они без ремонта и в старых хрущевках.

Накопить на свое жилье, отдавая ежемесячно за съемную квартиру, очень трудно. Если откладывать условные 20 000 рублей в месяц и во многом себе отказывать, понадобится 10 лет. Нужно искать другие варианты. В этой статье мы расскажем о 7 способах купить собственную квартиру.

Безопасные варианты

Начнем с тех вариантов, которые ничем вам не угрожают: вы гарантированно получите свою квартиру и будете в ней жить. Это дороже, зато не придется иметь дело с мошенниками.

Ипотека с первоначальным взносом

Почти 80% покупателей квартир в ЖК «Светлый» воспользовались ипотекой. В ней нет ничего страшного. Да, это дорогой и очень долгий кредит. Но за счет срока вы можете регулировать размер ежемесячных выплат. И закрыть ипотеку можно быстрее, внося большие суммы по своему желанию.

Чем выше размер первоначального взноса, тем ниже процент. Мы рекомендуем заложить минимум 20% — начиная с такого взноса ставка падает до приемлемых 9–11%. В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал или военный сертификат.

Есть три золотых правила получателя ипотеки:

1. Помните, что первоначальный взнос — это не все, что вам нужно. Заложите расходы на переезд, ремонт и мебель. Если дом еще строится, посчитайте стоимость проживания до момента сдачи дома и передачи ключей вам.
2. Отложите финансовую «подушку» — платежи по ипотеке на полгода-год. С ней вам будет проще. Штрафы и пени за просрочку ипотечного платежа очень высокие.
3. Посоветуйтесь с ипотечным брокером от застройщика или агентства недвижимости. Он заинтересован в том, чтобы вы получили квартиру. Поэтому брокер поможет собрать такой пакет документов, которому не откажут.

Ипотека без первоначального взноса

Да, такое тоже бывает. Банк вам точно не предложит таких условий, но их можно получить от застройщика или агентства недвижимости. Ипотека без первого взноса дороже: выше ставка, выше итоговая стоимость квартиры со всеми переплатами. Зато вы получаете свое жилье здесь и сейчас.

Помните, что за съемную квартиру тоже придется платить ежемесячно и она никогда не станет вашей. Вместо этого, можно найти небольшую и недорогую квартиру, получить на нее ипотеку без первоначального взноса и жить там. От вас потребуется только желание.

В чем разница? Только в размере ежемесячного платежа. Возьмем примерную квартиру, которая с первоначальным взносом требовала бы 12 000 ₽ в месяц при ипотеке сроком на 20 лет. Без первоначального взноса та же квартира потребует 20 000 ₽ в месяц. Разница не такая большая, но вы платите ее за жилье, которое станет вашим. К тому же, через некоторое время вы сможете получить рефинансирование и снизить размер платежей.

«Трейд-ин» старой квартиры

Некоторые застройщики берут старую квартиру в счет новой. Это подойдет тем, кто, например, получил в наследство хрущевку и хочет улучшить свои жилищные условия. Или молодым семьям, которые живут в небольшой студии, но планируют ребенка. Старую квартиру можно не продавать самостоятельно, а передать застройщику.

В чем «подводные камни»:

1. Вы выигрываете в сроке, но проигрываете в деньгах. Застройщик никогда не возьмет старую квартиру себе в убыток. Он, наоборот, предложит вам минимальную сумму, которую можно выручить за такую квартиру.
2. Передача своей квартиры застройщику происходит раньше, чем вручение вам ключей от новой квартиры. Подумайте, где будете жить эти 2–3 недели.
3. Если вы закрываете ипотекой разницу в стоимости между старой и новой квартирой, заранее убедитесь, что вам ее одобрят.
4. Проверьте вместе с юристом договор и способ передачи средств за старую квартиру. Чаще всего предлагается вексель, который обменивается на новую квартиру. Убедитесь, что понимаете, как это происходит.

Сомнительные варианты

После того как мы рассказали о «честных» способах покупки, можно рассказать и о других. Начнем с сомнительных — это варианты, которые выглядят как выгодные, но таят в себе серьезную опасность. Серьезно обдумайте, стоит ли экономия нескольких сотен тысяч рублей всех этих неудобств.

Квартира с жильцом

Вам пишет риэлтор и предлагает приобрести квартиру с подселенцем. Якобы есть человек, который отказался от приватизации или доли в квартире, но остался в ней прописан. Вас будут убеждать, что этот человек живет в другом районе или городе и никогда не явится. Вам еще и предложат скидку в 300–400 тысяч рублей. Звучит выгодно, правда?

На самом деле, нет. Да, вы экономите на покупке такой квартиры (якобы вам компенсируют неудобство). Но выселить зарегистрированного в квартире человека, который не приватизировал другое имущество, невозможно. Он имеет полное право жить в этой квартире и вы должны предоставить ему доступ внутрь.

Как вам перспектива жить с незнакомым человеком всю оставшуюся жизнь? Стоит ли это сэкономленных денег? Даже если вам обещают, что жильца перепишут в новую купленную квартиру, все равно не соглашайтесь на такую сделку. Вы не сможете закрепить такое требование в договоре и требовать выселения в суде.

Квартира в кооперативе

Жилищный кооператив — это некоммерческая организация, которая помогает жильцам накопить средства и приобрести жилье. Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) могут покупать жилье пайщикам у любого застройщика после сдачи дома госкомиссии.

Участие в ЖНК — это альтернатива ипотеке. Вы передаете свои средства кооперативу и получаете жилье без высоких кредитных ставок. Разбираться в разнице достаточно долго, поэтому мы расскажем о самых важных моментах в работе с ЖНК:

1. Экономия в итоговом пересчете составляет около 5% стоимости квартиры — 100–150 тысяч рублей.
2. Кооператив, в отличие от банка-кредитора, будет увеличивать платеж за квартиру. Дороже квартира — больше платеж. Если в ипотеке вы платите фиксированную стоимость квартиры на момент покупки, то в кооперативе будут постоянно пересчитывать ее текущую стоимость. Например, в 2008 году квартиры стоили дешевле, а рубль ценился выше. Вы взяли в ипотеку «трёшку» за 2 млн рублей с условным ежемесячным платежом 10 000 ₽. в 2019 году вы так и будете выплачивать те 2 млн рублей, которые указаны в договоре. Кооператив пересчитал бы стоимость квартиры, сказал, что она стоит 5 млн рублей и повысил бы платеж.
3. Кооператив хорошо функционирует до тех пор, пока в него вступают новые члены. После могут начаться просрочки по платежам, срывы броней и так далее.
4. Квартира остается собственностью кооператива, пока вы не сделаете последний взнос. Первая же просрочка — и квартира будет отдана другому пайщику, а деньги не вернутся.

Опасные варианты

Этими способами мы категорически не рекомендуем пользоваться. Они всегда приводят к тому, что вы останетесь без квартиры. Будьте осторожны и никогда не соглашайтесь на них.

Квартира с неправильными документами

Почему застройщик или риэлтор внезапно предложил вам дешевую квартиру? Посмотрите в проектную документацию и найдите расхождения:

• Инвестиционный договор вместо договора купли-продажи. Вас будут убеждать, что разницы нет, но на самом деле она существенная: вы не получите уступку права требования. По договору купли-продажи вы можете в итоге требовать свою квартиру, а по инвестиционному договору — нет. В итоге вы будете долго через суд добиваться возврата своих денег, и не факт, что получите их до банкротства застройщика.
• Другое назначение здания. Здание строилось как спортивный комплекс или отель, а потом документация была переделана под жилой дом. Не факт, что разрешения, выданные на строительство, действительны. Комиссия во время приема может отказать застройщику и вы еще долго не увидите свою квартиру.
• Было общежитие, стало 4 студии. Здесь загвоздка тоже в документах. Проверка из БТИ признает перепланировку незаконной и суд расторгнет все договоры купли-продажи. А денег у продавца уже нет и вы будете долго через приставов получать 25% от его официальной зарплаты.

Квартира по предварительному договору

Иногда застройщики предлагают заключить предварительный договор купли-продажи еще не достроенной квартиры. С таким договором предлагают большую скидку. Чем это опасно:

• Предмет договора — это не квартира, а «обеспечение обязательств по основному договору». Кажется, что это одно и то же, но на самом деле такая формулировка оставляет вас без квартиры. Суд будет рассматривать договор по существу, а не по обещаниям застройщика. В тексте указано, что вы оплатили не квартиру, а возможность ее получить.
• Росреестр не регистрирует предварительные договоры. Поэтому одну квартиру можно продать нескольким покупателям. Чувствуете масштаб обмана?
• Вернуть деньги можно только через суд. Вы получите исполнительный лист и будете долго ходить к приставу, чтобы он отправил требования банкам. Не факт, что на банковских счетах будут деньги.

В заключении

Еще раз пройдемся по всем методам покупки квартиры:

1. Ипотека с первоначальным взносом. Быстро, честно. Главное — знать, как обращаться с ипотекой. Мы поможем добиться хорошей ставки.
2. Ипотека без первоначального взноса. Платежи выше, зато собственная квартира у вас будет уже через пару недель.
3. Трейд-ин старой квартиры. Есть нюансы, но это быстро.
4. Квартира с жильцом. Придется надеяться на честность жильца и продавца. Выселить его вы не сможете.
5. Квартира в кооперативе. Есть много нюансов, а экономия по сравнению с ипотекой составит всего 5%.
6. Квартира с неправильными документами. Скорее всего, вы ее очень быстро лишитесь.
7. Квартира по предварительному договору. Читайте это как «вы платите деньги и больше никогда их не видите, как и квартиры».

Еще раз напоминаем: мы рекомендуем никогда не связываться с сомнительными и опасными методами купли-продажи квартир. У нас есть недорогие квартиры от 1,4 млн рублей с ипотекой без первоначального взноса. Приходите к нам, у нас все честно.